在落地坡县 2 年 2 个月后我带着全家第一次申请就拿到了 PR 身份，也就是俗称的绿卡。这个东西吧对于男娃家庭来说唯一的好处就是买房会便宜一丢丢税钱，于是在学区焦虑中就把房子给买了。加上车子什么的也算是一个月内解决了在坡县生存下去的基础。过程到不曲折，可能是因为老父亲我做了比较多的准备，只是觉得购房这个事在坡县来讲和国内还是有蛮大不同的，所以这里权当一面之词的经验之谈了。
身份
可以说身份很重要也可以说身份不重要，如果你愿意多花 15% 买套房的话外国人也是可以的。当然像我这样贫下中农阶级为了这点羊毛就只好换身份了。PR 的话应该是 9%，外国人 24%，而本地居民则没有这个税（仅限于第一套）。而这个税钱最后影响的就是你房子出售时的最终售价。考虑到坡县房地产增值/贬值幅度，越高的税率长远来看会让你在换房/清盘回国等过程中「亏损」得越多。
另外身份影响的不仅仅是税钱，还影响了学区，毕竟学区是很多刚需必须要考虑的一个因素。
坡县的话小学和国内高中是一个重要程度的，小学六年级的考试基本上就决定了小孩子的一生，当然在这里就不细讲了。大体上学区房的优先级类似于国内，先本地人，再永久居民，最后外国人，是写在法律里面的「歧视」。如果买房的考虑维度里面包含读书这一项，某种意义上来说拿 PR 就是入场券。即便 PR 相对于外国人来说在读书这件事上就是躺平了等教育部分配变为能有资格花一大笔钱买个枕头然后躺平了等教育部分配，也比完全没得选强得多。
所以如果不是纯投资/我就是想买个房子/我是阿里合伙人我钱很多等，建议是一有机会就申请 PR，最快落地坡县拿 6 个月工资单就能申请，当然大概率是不过的。这事比较黑箱，找个机会我会讲下我的 PR 申请过程和注意事项。
中介
就国内来说，大家都不喜欢中介这很正常。大多数中介业务水平低下，文化水平…也挺低下的，而且经常是收钱不干事，体验极差，这也是为什么会有~~没~~有中间商赚差价的各种互联网「中介」产品的原因。但是在资本主义高度发达的坡县，中介本身就是一个被认可的，高度职业化的，受到政府的监督和约束的，有相当高的门槛（专业考试什么的）才能拿到许可的一门细分职业。在整个购房和租房过程中，可以说是必不可少。
比如租房的话，就是房东和房客双方中介斗法，大多数时间里面你基本见不到房东，修任何东西都是跟自己中介说，他/她去协调和预约工人上门。同样购房的过程中，无论是新房还是二手房，你的中介会帮你协调好看房的车，时间，房子，律师等。至于大家关心的中介费，租房合同 2 年以上是房东出中介费，买房的话无论新房和二手都不用买家出，所以毫无成本。
当然了你说自己跑行不行，当然可以…但何必呢。就买房这件事来说，这边新房的「售楼处」没有国内常见的售楼小姐，全是中介，某种意义上是开发商「雇佣了」中介来做售楼小姐，省去了固定人力开销，变为了中介的佣金。二手房的话你没中介全自己搞需要靠自己筛选真真假假的信息，还有 paper work 等，成本相当高。
因此，选一个好的中介尤其重要。一来如果不是像我一样对目标房产有着很清晰的要求的话需要有个熟悉市场的人给你介绍和筛选房产，即便我这样也需要专业的中介联系目标盘的房源现场约时间现场看房和准备购房的那些 paper work。二来买二手的话大多数中介其实不愿意干的，新房是中介对开发商独享 2% 返点，而且相对流程简单。二手则是两边中介每人 1%，流程也相对复杂，对中介的隐性成本也更高，换句话来说就是利润少了。尤其是一些名声在外的中介，你看新房，奔驰 E Class 亲自接送，收支票比谁都积极。你看二手，介绍几套后就爱理不理，只闻其声不见其人，安排看房这事也是遥遥无期。
如果对买房有兴趣的可以联系我的中介，挺负责的我会把她微信二维码放最下面。原本也是我司 PM，看着前几年公司股票累觉不爱就考去做中介了，哪知道……这真是个忧桑的故事……
房子
坡县的房子大体上分 3 类，白给的 HDB，「中产」的 condo，和富豪的 GCB。HDB 就是俗称的公屋，香港是抄它的，但比香港的大多了，深圳据说也要抄。便宜是便宜，长沙的房价和面积，亚洲一线城市。但 PR 的身份是不够的，要等三年才能摇号买新的 HDB。什么你说你是坡县籍（SC），SC 当然得搏一搏 BTO 或者 EC 啊，BTO 就是新 HDB，EC 就是经济型 Condo，基本买到就是赚到，但抽签这事嘛…人各有命富贵在天了。购买 HDB 需要保证你手上没有其他房产，拥有的时候也不能以第一套资格购买其他房产，想卖的话要还得等 5 年。另外值得注意的是 HDB 有对家庭收入的限制，超过每年都会变的某条线后就没资格买摇号了，只能买二手。这个线会跟着每年坡县家庭收入中位数变化而变化，所以执念想薅这个羊毛的，也得算一算 3 年的时间成本是否值得。最后 HDB 是 99 年，坡县的 99 年是真的赶人走的…毕竟资本主义是叫毫无感情的炮弹，社会主义才铁拳张开了手还能握一握…
「中产」的 Condo 为什么这么说呢，是因为 Condo 下限很低，上限则看不到头。你觉得 1200万的房子很好了吧，你再看看阿里合伙人们买的 Condo 。你觉得 500 来万的世界尽头的房子已经很低了吧，再看看 Chinatown 的珍珠坊老房子价格。所以 Condo 这个嘛很难一概而论，大多数 PR 购房都会集中在 Condo，我最后也是买的 Condo。我会在附录放一些常用网站和工具的 link，我自己在购房过程中就是用这些东西分析各个楼盘。大体上 Condo 要注意的就是，地段，产权年限，小区没了，简单吧。另外坡县 Condo 的车位全是白送，但这个白送的羊毛门槛是全世界最贵的车市…
至于 GCB，抱歉财力不够……要不起。我了解的就是别墅（联排）一类反正非公民没资格，能买的只有圣淘沙那种专门坑国外（非公民）富豪的别墅，就是贵。据说 2012 年前的联排非公民是可以买的，在二手市场上算是稀缺资源，考虑到我的财力我就没去了解了。实在有想住大房子的执念，可以看看顶楼 Penthouse，国内不喜欢住顶楼，而在坡县往往顶楼才是身份的象征…
地段
我们一个个说，先是地段。地段嘛就看你购房的目的是什么了，学区那必然得看 1KM 里面的小学情况，然后去分析你及你娃的身份大体上能在 2C 阶段能进到什么样的小学，什么是 2C 阶段不重要，总之这一阶段和房子的位置关联性最强。成熟社区的小学竞争会更少，PR 我觉得需要更看重校风而不是学校排名（ TOP 30 想都别想反正进不去），不要单纯去看这个片区有几个 1KM 的小学。像金文泰 Clementi 看上去有 4 所，南华别说 PR 了，SC 的 1KM 录取率常年 20% 左右，启发的义工轮不到 PR，金文泰小学吧现在还好，几年后旁边 1500 户的 Parc Clementi 交付（TOP），加上一大堆全是 SC 身份的 BTO，竞争压力太大了，现在看着稳进，到时候可说不定。像今年的西部有所学校，因为旁边新盘 TOP 录取率猛降到 17%。至于陪童，你想想看你都花了大几百万，就进了个无论什么排名都是末尾的陪童？你这心里过得去？？
如果是投资的话地铁上盖还不够，坡县还蛮多孤零零的地铁上盖，最好是那种带商业综合体的地段，或者是西部如裕廊东 Jurong East / 金文泰 Clementi 这种接盘侠多的地方，买个两居一居小三居什么的租售比奇高，卖二手也能卖得上价格。这种目的的话大房子就算了，四居勉勉强强，五居就只能砸在手里。至于为了投资买了顶楼大平层/复式，那我只能说你喜欢就好…
产权
坡县的产权大体上分 99/103 年，999/永久（Freehold）这样。要注意的是坡县的有限期房产是真的有限期，不像国内充满着和谐社会。价格上有限期的比永久的一般差到 15% 左右，如果不执念产权或者打定决心以后一定会换的话，个人是觉得无所谓的。因为一来有限期的房子小区，至少是我看过的小区，同等价格下会比永久的更好（包括小区更大，楼盘更新，设备更健全，户型更正常等），二来你选择也更多，越接近买房时间点的二手房户型也会更正常。比如我就看过坡县 2010 年左右的房子，充斥着飘窗的恶趣味，卧室有就罢了，妈的客厅也有，客厅有我可以当沙发改，尼玛你在门厅也搞个飘窗是几个意思嘛？看着面积 120，走进去感觉跟 100 左右一样，和其他房子一样价格的话性价比就不太高了。
就贬值而言，有限期的房子一般是先涨后跌，前5年涨，第二个5年开始慢慢跌回去，后面就 10 年一个阶梯，永久则不存在这个问题。
抛开有限期的房子来说，对于外国人当然对永久更感兴趣。坡县的永久主要在这几个地方：
- Clementi/西海岸，不考虑不能买的别墅联排，就只有比较老的楼盘的，设施维护不太行。新盘像 Trinq / Parc Clementi 什么的是还可以，但都是 99 年的，同时房子太小，80多平你跟我说做三居，挤不挤啊。
- Holland 那一片，富人区，吃喝玩乐一条龙，要不起，外国人挺多的。
- 城里乌节路 Newtown 什么的，富豪区，要不起。尤其是你既想永久产权，又想高楼层看风景，还想小区大，设备齐全，配套齐全，交通方便，我了解只有城里。
- 东海岸，要么太老，要么太小，要么都是矮子楼，高楼能见到海的 99 年居多了，同时不买车出行很不方便，配套比较少去个超市都是几十分钟的路程。
- 武吉知马山 Bukit Timah 附近，只适合自住，流动人口不多，房子流动性属性不强，租售比不高。同时配套一般，Beauty World 购物中心都多老了，干啥都得开车出门，学区也只有一所学校虽然很强，号称 PR 保证能进的最好的学校，但附近几个大盘都集中在未来几年开盘，一点冗余都没有，同时教育部新规也对其 PR 录取率下了狠手。当然你说政府规划未来这块地区很强很牛逼什么的，太远了，你买个房子还考虑 20 年以后的规划落地呢？
其实我很喜欢东海岸，但我选房子的时候不想因为「学区」做过多的妥协，毕竟我儿子还有得选。我得考虑上班路上的开销，日常家庭生活的方便，住得舒服（高层，视野不遮挡，楼间距不压抑）等，最后放弃了东海岸。选择了另外一个地方的高层楼盘无遮挡，南北通透，小区贼大，游泳池贼多，有还凑合的学区而且是成熟社区我儿子以后没那么大的择校压力，我上班也挺方便的，周边地铁站不远，商场也挺近，各种超市和24小时便利店什么的一应俱全，唯一的问题就是 99 年产权，还不是因为现在穷嘛，到时候再换咯。
小区
坡县的 Condo 小区是很重要的一个部分，换句话说你付出的房款不仅仅是那个房子，还包含了小区的停车场，健身房，游泳池，烧烤台等公共设施，这和国内那个小区的概念是完全不一样的。坡县的 Condo 尤其是比较好的那种，跟住酒店没什么区别。
一般来说，99 年的房子容积率高，地大楼也高，没那么压抑，对应的设施也给得大而全。永久的因为地的属性在那里，容积率虽然低，但也相对修得不高，设施少，什么楼顶双人泳池什么的健身房也小，住起来就比较压抑了。当然你说小孩子才做选择，大人我都要有没有，有。城里面乌节路或者是围着新加坡河的那个区域的永久盘，或者是 Newtown 那边的一些 Condo，当然了…那就真的是 99 年的房子加一般永久产权房子的价格了，上不封顶。
所以这才会有一些盘，比如之前提到的武吉知马附近的永久产权楼盘 Forret 主打就是自己小区面积是这几年开盘永久盘中最大的（相对其他大多数永久是大，比 99 年的大多数盘来说还是有点挤）。大体上来说，坡县的旧房子无论是 99 年还是永久都相当大，小区也大房子也大，越新的盘或多或少都会「正常」一些也就小一些咯。同样武吉知马地区的 Signature park 一样是永久，但因为比较老，小区和房子就不知道比 Forret 大到哪里去了。
其他
坡县的户型和朝向也是需要考虑的一个部分，坡县不像国内存在公摊面积也不会有偷面积的搞法，而且阳台是按 100% 面积计算的，因此你在看房的时候一定要注意阳台的大小。我看过很多房子阳台能和他妈客厅差不多大这能忍？所以无论是新房还是二手一定要去自己亲自去看，看看这阳台比例，还有七拐八拐的门厅到底占比多少面积什么的。个人感觉是坡县的房子好户型一般只存在于三居以上，小三居或者双门三居两居什么的奇葩户型不胜其数。
还有就是如果买新房，考虑到 PR 身份的批准周期有些开发商会提供一些缓冲期，从 6 月到 12 月不等。如果本身不是刚需和有一套房子可以住着，买期房是很划算的一件事，大体上不会亏，无论产权怎样都是如此。
至于贷款的话目前利率相当之低，像我就拿到了 2年 1.25% or 3年 1.28% fix rate 的 offer，至于以后怎么办，再谈咯。可以换银行也可以继续这个银行签新的 offer，没任何成本。就这个利率直接杠杆拉满就是了，差不了几个利息钱。这也是我为啥在前面强调中介的重要性，中介会帮你联系不同的 banker，提供不同的贷款 offer，你自己当然也可以跑，但不一定能拿到这样的 offer。
值得注意的是坡县看房产是看人的，不看家庭。也就是说如果双 PR 家庭实际上是可以买 2 套「第一套」房子，你一套你老婆一套，所以如果要薅羊毛的话就不要夫妻一起买一套了。
最后就是坡县是有房产税的，同时 Condo 的物业费看小区的配套，也不便宜。当然比起购房款来说就是小巫见大巫了，毕竟酒店式公寓嘛还是能理解的嘛。
那么问题就来了，怎样才能肉翻并且在坡县买上这么一套房子呢。标准答案就是加入我司，送 EP 加上我司和坡县政府那八竿子打得着的关系申请 PR，干个十年啥房子都是随便买了。
附录
下面是我用的一些信息源:
- 99.co 这是我用来筛选区域的，链接点过去是我已经框好了若干个学校 1KM 范围的搜索结果。然后我会去 Propertyguru 去交叉对比房源，因为后者房源更多。
- Yaka 有楼盘对应的销售和出租数据，坡县这边所有的销售和出租数据都是透明的，可以通过这个查询到价格趋势。
- Ura 同样是查询楼盘销售信息的，同样可以查询到坡县发展计划，可以查看你想买的地段未来潜力如何。
- Onemap 用于搜索学校范围内的楼盘或者其他任何东西范围内的楼盘，同时也可以切换到 Masterplan 模式查看楼盘附近地块的属性和规划，判断视野和未来发展等。
- Stacked 房产评测专栏，坡县房产 Top Gear，一般能上 80% 推荐的盘都还可以，如果正好评测了你看的楼盘不妨看看。
这是我看了房的区域:
- 西边 Clementi/Jurong East 等，流动人口众多，新韭菜接盘侠撑起了租金市场。学校只要你进得去都还不错，交通便利，配套齐全，商场众多。房子相对比较便宜，租售比不错。
- Bukit Timah/Panjang，自住不错，永久居多，环境特别好，学校也还可以，配套一般，交通一般，商场也一般。新的永久相对市里面那些来说不算贵，但比像西边一些的永久来讲就贵了不少。
- Geylang/Tanjong katong，近市区方便，学校还不错（同样已经被教育部下狠手了），吃喝玩乐都挺接地气的，但相对没那么「安全」毕竟红灯区，流动人口居多，租售比不错，房产价格相对便宜。 东海岸，自住不错，永久居多，环境很棒，学校也还行，配套交通商场都一般，地铁开通之前没车简直寸步难行。我来坡县不是想坐 1个小时40 分钟公交车去上班的！有这个想法我就呆北京了。房产价格就永久产权来说，其实不贵。
- Redhill 区域，近市区，有 99 有永久，交通方便，配套还行医院学校都有，商场食阁也挺多的，附近还有宜家什么的，就是 99 年的房子在这里的价格可以买西部或者东海岸一些永久产权了，相对来说是比较贵的地区。我最终是提高了预算买到了这里。
- Great Southern Waterfront，政府的一个新概念。我理解起来是依托于生物医学中心和清出工业区后构建的新区，范围很大，能不能搞起来再说。目前 HDB 居多，也挺方便的，最大的商场 Vivocity 也在那个范围内，配套学校还可以，就是进不去白给，目前我觉得性价比不太高，无论是自住还是出租都比较尴尬。
最后这就是我的中介啦，有兴趣的可以联系她：
